繰上返済のメリット

不動産投資を行うことは、金融機関から融資を受けるということと非常に密接な関係にあります。そして多くの投資家が、1円でも無駄な利息の支払いを減らしたいと思っています。そのため、物件を購入する際はなるべく金利の低い金融機関を探し、融資を受けた後も、より低い金利で貸してくれる金融機関は無いかと、借り換えを検討する方も非常に多くいらっしゃいます。

借り換えにはいくつか注意点が存在します。借り換えとは新たな金融機関から融資を受け、その融資金で既存の金融機関に対して一括返済を行うという行為です。そのため、借り換えに伴い既存の金融機関で違約金の支払い義務が発生するケースがあります。また、抵当権の設定変更費用や借り換え先の金融機関の各種手数料も発生してきます。それらの借り換え時に発生する諸経費を考慮すると、大幅に金利が下がらないと借り換えのメリットを享受することは出来ないのです。

そこで今回は、借り換え以外に支払い利息を減らす方法である『繰上返済』について、説明していきたいと思います。

繰上返済とは?

繰上返済とは、手持ちの現金に余裕が出た際などに、毎月の金融機関への返済とは別に、融資の一部を前倒しして返済することを言います。
繰上返済は主に2種類に分類することが出来ます。月々の返済額は変えずに期間を短縮する『期間短縮型』と、返済期間は変えず繰上返済した翌月からの返済額を減らす『返済額軽減型』の2種類です。どちらも返済を前倒しすることで金融機関に支払う利息の金額を軽減するというメリットがあります。
ただし、繰上返済をする際には手数料を考慮する必要があります。住宅ローンの場合、金融機関や契約の内容にもよりますが、繰上返済をしても手数料がほとんどかからないケースが多いです。しかし、アパートローンの場合は、繰上返済する際手数料が発生してしまいます。金融機関によって手数料に関するルールは違いますが、融資を受けてから5年くらいは違約金がかかってしまうケースが多いです。仮に5年目までは違約金が発生してしまう金融機関から融資を受けている場合、5年以内に繰上返済をして支払い利息を減らすよりも、5年以降違約金が発生しない状態で繰上返済をした方が得する場合もあります。

具体例

仮に、1億円を金利2%で25年という条件で融資を受けたとします。
毎月の返済額は423,854円となり、この時の総返済額は127,156,200円です。では、5年後に5,000,000円を『期間短縮型』で繰上返済すると、総返済額はいくらになるのでしょうか。
答えは124,847,262円です。約2,300,000円も利息を減らすことが出来ます。
またこの場合、繰上返済をすることにより期間は1年5ヶ月短縮することができました。

金利上昇リスクに備える

繰上返済には、金利上昇のリスクヘッジができるという利点もあります。
全期間ではなく期間固定金利、または変動金利を選択した場合、後々金利が高くなってしまうことがリスクとして考えられます。少しでも繰上返済を行って残債を軽くしておくことで、急な金利上昇によって受ける負担を軽減することが出来るのです。



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