アパートローン借り換えのポイント

不動産投資において融資金額の返済や利息は長い賃貸経営において重要なことの一つです。収益物件を現金で購入される方は少なく、完済までの利息は大きな額になるでしょう。融資を受けるときには、少しでも金利の低いところからの借り入れがいいとわかっていても、決済のスピードや不動産会社からの紹介などで融資先の銀行を選ばれる方も少なくありません。

不動産投資と金利

できるだけ金利を低く、そして融資期間を長くして借りることができたとすれば、毎月の返済額を抑えることができ、毎月家賃収入での手残りのキャッシュフローも大きくなります。ですが、長期間にて融資を引くと、支払う利息も多くなり、毎月の残債の減り方は少なく感じるかもしれません。また、高い金利で借り入れをしても同じことが言えるでしょう。
毎月のキャッシュフローを貯めて、繰り上げ返済や修繕に備えていきたいことを考えると、融資年数や金利は不動産投資においては大切なポイントといえるのではないでしょうか。

金融機関の借り換えのメリットについて

1億円を4.5%で借りた場合と、1.5%に借り換えできた場合での5年後の残債を比較してみましょう。
1.5%で借りた場合での5年後の残債は8852万円になります。これに対して、4.5%で借りた場合の5年後の残債は9327万円となります。これを見ると、金利が減ることで475万円も元本が違ってくることがわかります。
もし、4.5%から1.5%に借り換えられた場合には、毎月の返済額にも大きく差が出ることを実感することになるでしょう。4.5%の時は毎月の返済額が473,256円なのに対し、1.5%の時は306,184円にまで減少します。同じ金額の融資を受けたとしても、金利が違えば毎月のキャッシュフローは167,072円も違うのです。
こうして考えてみれば、借り換えによって金利を下げるというのは非常に大きなメリットといえるでしょう。

借り換えでの注意点

次に、借り換えをする際の注意点についても知っておきましょう。
借り換えをするということは、現在の金融機関には一括返済するということになります。金融機関のルールにもよりますが、一括返済の額に応じて完済手数料が発生する場合があります。一般的には、残債の2%が完済手数料としてかかる場合が多いでしょう。また、新しい金融機関になるわけですから、登記費用なども再度かかることになりますので、諸経費がかかることも覚えておく必要があります。

個人所有から法人に売却した場合

また、金融機関によっては借り換えの際に新設した資産管理法人に融資してくれる金融機関もあります。これは個人名義で所有していた物件を、借り換えに合わせて個人の資産管理法人に売却をするということです。
物件を売却した個人には利益が出る金額で売却すれば譲渡税が発生し、物件を購入した法人に対しては不動産取得税が発生しますので、どうして法人を希望するのか、個人のまま借り換えをするのか、個人から法人に借り換えをした方がいいのか、ということについては、税金などの将来的にかかる費用も踏まえて検討する必要があるでしょう。


いかがでしたでしょうか。
物件を購入するときには購買意欲が出てくることもあり、冷静な判断に欠けてしまったとおっしゃるお客様は少なくありません。物件の購入にはスピードも必要ということもあり、融資結果が直ぐに出る金融機関を優先し、金利を後回しにされる方もいらっしゃいます。もちろん購入後に借り換えを行うこともできるかもしれませんが、借り換えには完済手数料や諸経費もかかるため注意が必要です。とはいえ、高金利でお悩みの方がいらっしゃるならば、借り換えは大きな変化をもたらせるのも事実です。
弊社にご相談いただくお客様の借り換えをみていくと、金利が下がったことによって毎月のキャッシュフローが改善された方もいれば、融資年数が短くなったことにより毎月のキャッシュフローは変わらないものの、残債の減るスピードが大きく違う方など様々です。
是非、お悩みごとがある場合にはご相談にお越し頂ければと思います。



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