「融資」と「自己資金」の関係

物件を購入する際、いくら自己資金を入れるべきなのか?

サラリーマンの方が不動産投資をする際、多くの方が金融機関から融資を受けて物件を購入します。理由としては、物件金額と諸経費を合わせた現金を持っていないからということと、レバレッジを効かせて賃貸経営をしたいからです。一棟アパートを現金買いする方はあまりいらっしゃいませんが、区分マンションを現金買いされる方もいらっしゃいます。融資を受けて買う方が良いのか、または現金買いの方が良いのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。

融資を受けることのメリット

①レバレッジを効かせることができ、全額を自己資金で賄う時よりも大きな物件を購入することができる。

②物件金額が大きくなるので、家賃収入も増える。

融資を受けることのデメリット

①レバレッジを効かせているので、購入する物件に万が一何かあって全員退去した場合、家賃が払えなくなるというリスクがある。

②高値で物件を購入してしまった場合、損切しようと思っても、物件金額と売却できる金額に大きな乖離が出てしまい売るに売れないという可能性がある。

弊社にご相談にいらっしゃるお客様で、上記でいう②のようなケースに陥っている方は非常に多いです。
現金で1,000万円をお持ちで残債が2億円の方が物件を売りに出したところ、1億5,000万円でしか売れないということが分かり、損切りするために全財産を叩いたとしても残債を全額返せないという状況に陥ってしまっている、という方もいらっしゃいました。

現金買いのメリット

心理的ストレスが無いというのが一番大きいと思います。借金はゼロなので、例え空室で家賃が入って来なかったとしても、税金等の経費さえ払えれば、破産する心配はありません。

現金買いのデメリット

ご自身の財産のほとんどを使って物件を購入してしまうと、何かあった際に手持ちの資金が足りないという事になりかねません。現金買いの場合は資金に余裕を持って行う必要があります。
また、次の物件を買いたい時に現金が少なく、次に進むのが難しい場合があります。その際は現金買いした物件を共同担保に入れたりすることにより、次の物件の融資をひくのも一つのテクニックです。

自己資本利回りという考え方

不動産投資における「自己資本利回り」とは、物件を購入した際に最初に出した自己資金に対してどれだけ利益を出せているかの数値であり、

( 年間利益額 ÷ 自己資本額 )× 100

という計算式によって算出できます。この数字が高ければ高い程、うまく経営ができているということです。不動産投資は他の投資と比べると自己資本利回りが大きな投資だと言えます。
例えば、自己資金を200万円使って6000万円の物件を購入した場合を例にしてみます。
この物件の年間利益を仮に100万円とすると、拠出した自己資金は200万円ということになるため、自己資金利回りが50%(100万円÷200万円×100)という計算になります。不動産投資では自己資金を抑えて物件購入が出来れば、必然的に自己資本利回りが高い投資になるため、効率の良い投資といえます。

必要な自己資金額について

上述の通り、不動産投資は少額の自己資金で多額の利益を生む効率の良い投資になります。しかしながらあくまでも「投資」なので、リスクが常にあることを理解しておく必要があります。オーバーローンで自己資金ゼロで不動産投資を始めている方もいらっしゃいますが、それに伴い月々の支払額も増えてしまうので、毎月のキャッシュフローは苦しくなります。賃貸経営が上手くいかずに、ローンの返済に給与収入から補てんをして返済し、最終的にその自己資金も尽き自己破産というケースに陥ってしまう場合もあります。
不動産投資には空室・修繕・家賃低下・事故など様々なリスクが伴います。これらのリスクを鑑みると、ある程度の現預金を保有し続けておく必要があります。不動産投資は少額の自己資金でも始められますが、物件を守り、安定的な経営を継続していくには現預金が必要なことも忘れてはいけません。


不動産投資と融資というのは切っても切れないものだと思います。融資を制する者が不動産投資を制すると言っても過言ではありません。しかしながら、多く借りている方が良い投資をしているかというとそうでもありません。適正な自己資金と万が一何かがあった際に対処できるための現預金を持っておく必要があります。