レバレッジと不動産投資

皆さんは「レバレッジ」という言葉を耳にしたことはありますか。
この言葉は、不動産投資で聞き慣れた言葉というよりも、FX(外国為替保証金取引)の人気から頻繁に使われるようになった言葉かもしれません。では、レバレッジとはどのようなときに使い、不動産投資で考えたときにはどのようなことをいうのでしょうか。
今回は、レバレッジと不動産投資について少しお話ししてみたいと思います。

「レバレッジ」とは

レバレッジとは、本来「テコの原理」を意味する言葉ですが、借入金や社債などを利用して投資をすることで利益率を高める方法のことをいいます。
その代表的な投資として、FX(外国為替証拠金取引)や株式投資の信用取引・オプション取引などがあります。少ない資金を何倍~何十倍という規模で取引を行うことで、大きなリターンの獲得を目的とした投資のことを指す言葉として使います。
もちろん、レバレッジをきかすことは、実際の金額よりも大きな規模で取引を行いますので、大きな損失を出してしまうこともあることは皆さんもデメリットとしてご存知かもしれません。


では、不動産投資でのレバレッジとはどのようなことをいうのでしょうか。
例えば、自己資金は1000万円しかないにもかかわらず、1億円の物件を購入するとします。残りの9000万円は融資を受けることで、自己資金の10倍の物件を購入することができるということになります。多くの方が不動産投資をするときに金融機関から融資を受け、自己資金よりも高い物件を購入する、という「レバレッジ」をかけているのです。


上記のように、自己資金1000万円で、その自己資金を全て使って利回り8%の物件を購入したとしましょう。この物件から年間に得られる家賃収入は、利回りが8%なので80万円となります。
一方、自己資金1000万円の他に9000万円を金融機関から融資を受けて、1億円の物件を同じ利回り8%で購入した場合には、年間に得られる家賃収入は800万円となります。
同じ1000万円の自己資金であっても、融資を併用し、レバレッジをかけることにより10倍の家賃収入を得ることができるのです。

レバレッジをかけたことによるリスク

金融機関からお金を借りて事業を行うということを不安に思われる方もいらっしゃるかと思います。「失敗したら借金が残る」「最後まで返済できるだろうか」などと考えるからです。借金はいいことではないという意識も強く、不動産投資を始めることを家族から反対される方も多いのではないでしょうか。


先ほどの例で言うと、9000万円を金融機関から融資を受けたため、家賃収入から融資金額の返済を行わなくてはなりません。
仮に融資期間30年、金利1.5%で9000万円を借りると、年間の返済額は372万円となり、単純計算ではありますが、先ほどの家賃収入が年間800万円だったとすると、その差額の428万円が収益ということになります。
ですが、この金利が4.5%に上昇すると返済額は547万円、8.0%に上昇すると返済額が792万円。金利が8.0%まで上昇すれば、家賃収入と返済がほぼ同額になり、それならば自己資金1,000万円で利回り8%の物件を現金で購入して家賃収入80万円を得た方が良かったという結論になります。これを「逆レバレッジ」といいます。


物件を購入するときには、借入額・金利・融資期間には十分注意をして、堅実に不動産投資を行う必要があります。融資だけではなく、固定資産税・管理費・リフォーム費用・広告費・仲介手数料など、賃貸業においては様々な経費が必要となることも忘れてはいけません。物件を所有している前期間を満室状態に保つことは現実的には不可能と考えると、十分に余裕を持った資金計画を立てなければならないのです。




いかがでしたか。投資は何を行うにもメリット・デメリットが存在します。レバレッジを大きく利かすことは、大きなデメリットも背負わなくてはならなくなることを忘れてはいけません。金融機関からお金を借りて事業を行うということを不安に思われる方が多いのも、「失敗したら借金が残る」「最後まで上手く返済できるだろうか」などと考えるからではないでしょうか。
しかし、もちろんメリットも存在します。たくさんの方から不動産投資のご相談を受けますが、もしかしたら不動産投資においては、ご自分に無理のない投資を選択していく目を養っていく、ということが重要なポイントになるのかもしれません。

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