住宅ローン借り換えのポイント

「住宅ローンの借り換え」とは、過去に住宅ローンを使って、自宅を購入し、現在もその自宅に住んでいることを前提として、今の借入れ条件よりも有利な条件の住宅ローンに変更することを指します。

例えば、10年前に金利3%で4,000万円を30年で借りた場合には、

毎月の返済額 168,641円 返済総額 60,710,760円

となります。これを、金利1.00%の住宅ローンに借り換えをすると

毎月の返済額 139,807円 返済総額 53,790,600円

削減効果は ‐6,920,160円と、約2%の金利の差でも総返済額では692万円の差が出て、負担が軽減されます。このように、今借入れしている住宅ローンよりも有利な金利条件であれば、住宅ローンの借り換えを行って総返済額を減らすことが可能になります。
特に最近は住宅ローンの競争が激化しており、新規参入も非常に多いことから、10年前に住宅ローンを借入した方などは1%以上の金利差がでているケースも多く、借り換えの絶好のタイミングといえるでしょう。
また、変動金利型だったものを固定金利型に換えたいなど金利タイプを変更したい場合や、最近では、残りの返済期間を延ばして毎回の返済額を引き下げるための借り換えも可能になってきています。借入れ当初とライフプランも変化しているので、今の家庭の事情に合わせて最適なものを選択することができます。

住宅ローン借り換えの仕組み

住宅ローンを借り換えたいと思っても、現在借入れしている金融機関で借り換えを実行することはできません。ほかの金融機関で、今の住宅ローンの残高を借入し、そのお金をもって、今借入れている住宅ローンを完済することで、住宅ローンの借り換えを行うことができます。
住宅ローンの借り換えは、新しく住宅ローンを借入れする時と同様に審査が必要です。年収や健康状態、そして住宅の担保価値などから総合的に判断されます。書類も申込書のほか、源泉徴収票や確定申告書・納税証明書等が必要になるほか、物件の謄本などを取り揃える必要があります。
また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と銀行ローンなど、複数の住宅ローンを借入れしていた場合には、原則、両方合わせて借り換えをしなくてはなりません。どちらか1本だけを借り換えることはできません。

諸経費に注意!

住宅ローンの借り換えシミュレーションで忘れてはいけないのは諸経費です。これは、新規の住宅ローンの借入の時と同じく、保証料、事務手数料などのほか、抵当権の付け替えも行いますので登記費用も必要となります。一時的にまとまった金額が必要となりますが、この諸費用分も含めて借換えをすることも可能です。諸経費もバカにできない金額になってくるため、借り換えで得られる返済額の削減金額と必要になる諸経費を計算した上で、削減金額が上回った場合にのみ借り換えを実行しましょう。

担保価値の値下がりにも注意が必要

また、借り換えの際に問題となるのが住宅の担保価値の値下がりです。新規で住宅ローンを借りる際は、その住宅が担保となり、審査が通るわけですが、新規で借入れた時よりも担保価値が値下がりしていると必要な額まで借りられないケースもでてきてしまいます。ただ、金融機関の審査次第で、多少、自宅の担保価値が値下がりしていても審査OKとなるところもあるため、1つや2つの金融機関に断られたとしても、忍耐強く情報収集されることをお勧めします。



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